54000元㎡的申花红盘交付两年就大修！业主自费百万提升小区

  近日，有业主反映，申花豪宅九龙仓天荟好几栋楼的外立面被铲得好比马赛克墙，乍一看触目惊心。才交付短短两年的改善小区，外立面就要开始大修了？

  那么，天荟外立面为何大修？记者从该小区公众号上看到，11月10日，天荟业委会发布了《关于荟品天语城小区外立面检查技术咨询项目合同内容公示》，要对荟品天语城小区内1#~22#楼的外立面进行安全性技术检查。

  根据公示显示，天荟的第一届业主委员会请了浙江大学建筑设计研究院来检查小区外立面，目的是了解外立面的空鼓及墙面完损情况，并根据检查图像和计算分析研究，对检测楼栋的外立面的安全性提出相关结论和合理化建议。

  日前，记者现场看到，整个小区现在只有16#、19#两栋楼外立面被部分挖开，还有工人正在施工回填。仅凭肉眼就能清楚看到，未被挖开的墙面部分还是存在空鼓、起皱，甚至有墙皮掉落。其他楼栋也存在空鼓、起皱情况。

  据记者了解，现在修补的是两栋公租房，因为涂料材质和其他楼栋不一样，外立面已经有空鼓、脱落发生，所以要把已经空鼓、开裂的部分铲掉重做，因为在保修期内，这笔修补费用是由建设方来出的。虽然修补的是公租房，但不代表业主的楼幢外立面是好的，所以才启动全小区外立面检查，这笔费用是小区来出。

  一位房企工程人士和记者说：“如果裂缝不及时修补，后面会整块掉下来，一定存在安全风险隐患。”

  他指出：“这类外立面修补是因为外墙有保温材料，这种脱落风险大。早些年的外墙保温材料用的是无机保温砂浆，热胀冷缩很容易变形。现在的工艺是‘内保温’，也就是把保温层做在户内。”

  九龙仓天荟的精装限价54000元/㎡，价格这么高的项目，外立面为何会采用涂料呢？而且交付两年就要大修？

  2018年8月，九龙仓以34.6亿元拿下天荟地块，成交楼面价27923元/㎡，溢价13%，但该地块包含约13.4%的公租房，实际地价约3.2万元/㎡。

  但当时九龙仓在申花连拿了三宗地，平均楼面价超过3.6万元/㎡，加上自持、公租房等成本，实际地价超4万元/㎡，而申花板块新房限价54000元/㎡。外立面用涂料明显是为了节约成本，而天荟销售的时候又正值楼市火爆，购房者只求买到，所以即便购房协议里写清楚了涂料，业主也只能接受。

  2019年末，九龙仓申花三子陆续开启销售，天玺、天荟相继首开，其中套均总价在600-1100万元的天荟在2019年12月首开中签率76%，2020-2021年陆续加推6次售罄，中签率一路下降，尤其最后三次开盘全部触发5年限售，中签率分别8.41%、1.98%、6.83%，能够说是名副其实的红盘。

  不过，天荟在2022年11月交付后，关于楼盘品质减配的维权声音仍然不断。 据记者了解，业主们一直在和九龙仓交涉，但从未回应，所以交付后业主就开始自己众筹升级小区，从2023年开始提升水景、人行门厅、消防门，到今年提升了绿化、公区草坪、车行大门等等，还换了滨江物业，众筹提升小区的花费已经有上百万。

  一位申花门店中介和记者说：“外立面影响倒不大，天荟成交量还行的。因为是育才学区，而且小区比较新，性能好价格低。最近刚刚成交了一套3楼的139㎡，840万左右，单价差不多6万元/㎡了，还没有双税。天珏因为没满两年还有双税，最近成交的一套顶楼137.54㎡，总价700万元，单价约5万/㎡，天玺则近期没有成交。”

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