楼市“315” 被指降配、虚假宣传首创天阅山河维权风波何解？

  自2021年年底买房后，李庆（化名）看着一栋栋大楼封顶，内心满怀对新房生活的期待。可就在近期，楼盘外立面即将竣工的当口，李庆和那些倾尽毕生积蓄买房的准业主们却怎么也开心不起来。

  李庆购置的楼盘是位于丰台区四环在售项目首创天阅山河。2021年4月入市的首创天悦山河主打“科技豪宅”概念，定位为纯改善，项目售价8万元 /平方米，面积区间110-160平方米，总价约880万-1280万元。

  金属质感的外立面、玻璃幕墙与铝板的流线造型、科技感满满的精装，开发商描述的精美蓝图，让李庆放弃了其他待选项，义无反顾定购了首创天阅山河。可随着项目逐步施工推进，李庆和业主们发现楼盘的实际施工情况与此前宣传相差甚远。

  在首创天阅山河宣传图中，原本南立面的玻璃幕墙变为纯铝板，北立面的金属质感与白色铝条只有真石漆涂料配合白色石膏线条。除了要承受外立面“买家秀、卖家秀”巨大的心理落差外，首创天阅山河业主发现项目保温材料也出现变化，项目提交给丰台区规自委的初始设计图中，北立面采用的保温材料为岩棉保温板，但在未被告知的情况下，北立面已变更为聚合苯板。

  当前项目已确定进入室内装修阶段，据业主实地探查，购房合同中约定的装甲入户门和智能锁变成了普通入户门和普通门锁，卫浴产品则由汉斯格雅等高档品牌更换为普通品牌。

  从外立面到保温材料再到精装，李庆没有办法接受眼前这般场景，会是自己未来几十年将长期居住生活的“美好家园”。更担心这样的品质，项目后续去化会更加艰难。截至今年3月15日，开盘近两年的首创天阅山河网签仅354套，还有近1/3货值尚未出清。

  近几年，铝板 玻璃幕墙的组合已经成了豪宅外立面标配。不同于厚重的墙体，透明轻盈的玻璃幕墙能带来更充足的采光、更极致的通透视野。在首创天阅山河的宣传中，铝板玻璃幕墙的设计成为项目外立面创新和“越配”的重要体现。

  可在首创天阅山河的外立面中，南向外墙虽然采用了金属铝板，但并未见到效果图中的玻璃幕墙。此外，李庆表示，项目提交的报规设计图纸中，也明确标注建筑四面的外墙均为金属质感饰面。“但从目前完工的建筑外墙来看，侧向及北向外墙采用的真石漆涂料，与南面外墙存在比较大色差，且做工粗糙无金属质感。”

  对于以上问题，在2月15日业主沟通会上，首创天阅山河开发公司——北京创阅新科置业有限公司法人苏北表示，玻璃幕墙没有完全消失，首层有玻璃幕墙，“只要有我们就可以宣传”。

  至于金属质感饰面，苏北表示“不知道房子能批到什么价格，如果房价批得贵就全铝板，反之价格低就全涂料。”同时其建议业主重点放在装修上，不能减少装修的钱来弥补外立面。

  除玻璃幕墙、外立饰面外，业主发现保温材质也有变更。购房合同里约定外墙保温层为岩棉材质，但实际上只有南立面应用了钢网岩棉板，东西北三侧外墙保温材料变更为AEPS聚合聚苯板。

  同一栋楼体，为何东西北三侧立面在未告知业主的情况下变更了保温材料？保温材料是不是属于同一级别？为了解以上问题，首创天阅山河业主咨询丰台区住建委后得知，此举系建筑设计企业要求设计单位出具了《设计变更通知单》，对东西北立面保温材料来了变更，由钢网岩棉板变更为聚合聚苯板。

  同时，丰台区住建委表示在燃烧等级上，钢网岩棉板燃烧性能为A1级，AEPS聚合聚苯板为A2级。东西北立面保温材料变更后，外墙线条部位的装饰材料也由铝板变更为涂料。

  对于变更保温材料，苏北认为购房合同内明确规定“在不影响正常使用的前提下，可以不通知业主更换保温材料”。不过对于这一问题，北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，购房合同上标注的建材随意更换，且变更后也未通知业主的行为是不合理的。“即使合同中做了相应责任的豁免，但从总的来看开发商依然涉及违规。”

  北京市众明律师事务所兼职律师宋庭敏亦表示，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年修正）中提及，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

  从岩棉换为聚苯板，从铝板换为涂料，首创天阅山河业主认为，无论从价格、防火性能还是外观效果方面都有着很明显的降配。此外，有业主实地探查后发现，当前正在装修的室内也存在降配：合同中约定的装甲入户门和智能锁变成了普通入户门和普通门锁，卫浴产品则由汉斯格雅等高档品牌更换为普通品牌。

  对此，开发商反馈目前室内装修并不是最终效果，只是方便实施工程人员定位管道下水口等位置。“后续具体装修情况，还需要交房时再看。”李庆说道。

  不只首创天阅山河，位于海淀的首创天阅西山也曾在2019年引发业主多次维权。近年来，首创在国内的不少项目先后爆出“质量门”风波，北京、天津、上海、成都、南京、西安等地相继被曝出各类质量上的问题，市场信任危机堪忧。

  中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为，首创作为老牌房企，有一定的客户基础并有自己的口碑，品牌形象的建设不是一朝一夕的事情，首创楼盘出现的质量上的问题，一方面将给企业品牌带来负面影响，信任危机的发生不是一朝一夕能够有效弥补和改善的；另一方面，从消费者角度看，房产作为居住、保值产品，必然对其质量有严格要求，如果连起码的质量上的问题都难以保障，则难免消费者用脚投票，将影响企业的经营业绩。

  “蚂蚁绊倒大象的案例很多，房企若出现建筑质量的问题，一味掩盖或者否定的态度，势必加剧房企和业主之间的矛盾。尤其对于有比较好的品牌房企来说，更是如此。”房地产研究员严跃进表示，品牌房企要善于应对这样的危机事件。同时，要管好上下游供应链的各个合作伙伴，从严要求所有的环节的严谨。重视量化考核，对侵蚀品牌的事件严格落实到责任部门。

  事实上，首创的质量风波与其发展脚步如影随形。从首创置业近些年报表数据分析来看，增收不增利，连踩两道红线，以及锐减的拿地力度，都在某一些程度上彰显了公司的困境。重仓环京难调头的首创置业，已经难以支撑房地产市场的调控重压。

  与此同时，首创置业的负债水平持续走高，资产负债率已越过80%。截至2021年6月，首创置业的资产负债率约为81%，较2020年年底的78%增长3个百分点，流动负担债务合计约为924.92亿元，同比增长7.01%。

  盈利表现退步、财务改善尚艰，首创置业最终于2021年退出了长期资金市场。不过对一家公司来说，无论是不是身处长期资金市场，对产品的质量的把控依然是发展的第一要义。

  对于首创天阅山河的问题，中房报京津冀曾致电项目客诉负责人，截止至发稿未收到回复。据业主透露，当前项目怎么样改进提升，仍未形成具体的书面解决方案。对此，中房报京津冀将持续关注。

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